Wacana KPR Tenor hingga 35 Tahun, Begini Risikonya bagi Perbankan

Solopos.com, SOLO — Pengamat ekonomi dan properti Universitas Sebelas Maret (UNS) Solo, Ariyanto Adhi Nugroho menyebut wacana kredit pemilikan rumah (KPR) dengan tenor 35 tahun memang menarik jika dilihat dari sisi permintaan. Namun dia menilai perbankan perlu menjaga likuiditas bank agar tetap sehat.

Ariyanto menilai dari sisi permintaan, wacana ini akan mendapat dukungan generasi milenial yang telah merencanakan kebutuhan dalam hidupnya, salah satunya rumah. Hal ini melihat fenomena kenaikan harga properti terutama rumah yang setiap tahun selalu meningkat.

Promosi Fokus Transformasi, Telkom Bagikan Dividen Rp17,68 Triliun atau Tumbuh 6,5%

Fenomena ini mendorong untuk melakukan pembelian saat ini daripada menambah anggaran jika membeli di waktu yang akan datang. Menurut dia, pembelian rumah menjadi salah satu pembelian terbesar dalam siklus hidup manusia, sehingga sangat sensitif terhadap kredit.

Dalam laporan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia 2023, tercatat pembelian rumah melalui kredit/pembiayaan sebesar 75%. Artinya, lanjut dia, ada risiko yang besar bagi perbankan jika pasar perumahan tidak stabil, mengingat adanya kasus Subprime Mortgage di Amerika Serikat pada 2008 yang berakibat krisis global karena sektor perumahan.

“Bagi perbankan tentunya perlu menjaga likuiditas agar bank tetap sehat. Ada risiko missmatch bagi perbankan, di mana perilaku masyarakat [dana pihak ketiga] mempunyai karakteristik simpanan jangka pendek sedangkan kredit/ pembiayaan yang disalurkan mempunyai jangka panjang. Jika salah perhitungan, ini bisa menjadi risiko yang besar bagi sektor finansial,” terang Ariyanto pada Minggu (21/1/2024).

Dia menguraikan yang menjadi pertanyaan adalah kestabilan sektor properti, khususnya perumahan di Indonesia. Jika, tidak, maka wacana pemerintah menambah tenor KPR mempunyai risiko, di mana aset yang digunakan sebagai agunan mempunyai potensi fluktuasi harga.

Bahkan, dia menuturkan pada saat pandemi Covid-19 lalu, sektor properti sangat terpukul sehingga banyak aset yang terpaksa dijual murah. Namun, Ariyanto menilai pada 2024, pasar properti sudah mulai pulih ditandai dengan perkembangan harga sewa dan penjualan berbagai wilayah di Indonesia.

“Jangan sampai pasar properti secara umum melampaui fase boom market, karena sangat potensi untuk lanjut ke fase berikutnya adalah slump. Pemerintah harus menjaga pasar properti pada fase recovery sampai boom market, sehingga proses pelonggaran dan relaksasi perlu terus dilakukan. Selain itu, kebijakan tersebut tentunya tidak bisa dilakukan secara general, bisa jadi suatu daerah perlu diketatkan namun daerah lain perlu dilonggarkan pada waktu yang bersamaan,” kata dia.

Lebih lanjut Ariyanto menyebut pemenuhan dasar bagi masyarakat yaitu perumahan memang belum tercukupi secara optimal. Angka backlog kepemilikan rumah di 2023, berdasar data Badan Pusat Statistik masih di angka 9,9 juta turun dari 2022 yang tercatat 10,5 juta.

Secara prinsip permasalahan tersebut mencerminkan ketidakseimbangan antara demand dan supply. Banyak masyarakat yang belum bisa memiliki rumah karena budget constraint. Pemerintah telah melakukan berbagai kebijakan untuk mengurangi backlog tersebut, misalnya melalui kebijakan moneter, pemerintah beberapa kali melakukan relaksasi loan to value (LTV).

Selain itu, juga kebijakan subsidi perumahan, dengan bunga yang rendah dan down payment (DP) yang relatif kecil. Namun, perilaku pasar properti di daerah merespons beragam. Dia menguraikan ada beberapa motif pembelian di sektor properti.

“Kita ketahui bahwa perumahan mempunyai dualism motif dalam pembeliannya. Motif yang pertama, rumah sebagai pemenuhan kebutuhan [konsumsi] dan yang ke dua rumah sebagai instrumen investasi. Tidak dipungkiri bahwa perkembangan harga rumah tidak selalu sama peningkatannya di semua wilayah. Faktor lokasi merupakan penentu harga rumah, dimana Ketika perkembangan lokasi baik ekonomi, infrastruktur dan sosialnya tersebut baik dan cepat, tentunya memberikan pengaruh positif terhadap harga rumah,” ujar Ariyanto.

Masih Dikaji

Sebelumnya, Chief Economist PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) Winang Budoyo mengusulkan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) jangka waktu 35 tahun menggunakan suku bunga berjenjang.

“Kami melihat opsi suku bunga berjenjang akan menguntungkan bagi pihak nasabah dan bank, karena secara historis, kemampuan nasabah cenderung akan naik seiring berjalannya waktu,” ujar Winang sebagaimana keterangan yang diterima Jakarta, Senin (8/1/2024) lalu.

Ia menjelaskan, skema suku bunga berjenjang berarti setelah melewati periode tertentu, suku bunga akan dinaikkan secara bertahap. Ia mengusulkan kenaikan bertahap dilakukan dalam jangka waktu 10 tahun.

“Secara historis, kami melihat bahwa dalam jangka waktu 10 tahun, kondisi perekonomian nasabah KPR sudah meningkat dibandingkan pada saat pertama kali mengambil KPR,” ujar Winang.

Adapun, skema KPR 35 tahun saat ini masih dikaji oleh Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan (DJPI) Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), yang diadopsi dari skema KPR di Jepang yang sukses dengan sistem perumahannya.

Rencana skema KPR 35 tahun juga merupakan langkah pemerintah secara bertahap menuju zero backlog di 2045, dimana angka backlog di Indonesia masih mencapai 12,71 juta unit pada 2021.

Winang menyambut positif rancangan skema KPR flat 35 tahun, yang akan mendongkrak sisi demand karena nasabah akan memiliki cicilan yang lebih rendah.

“Dari sisi pembiayaan, program ini perlu didukung dengan skema yang menunjang kemampuan bank untuk menyalurkan pembiayaan,” ujar Winang.

Dalam kesempatan sama, Direktur Utama BTN Nixon LP Napitupulu mendukung rencana pemerintah menggodok skema KPR dengan jangka waktu 35 tahun.

Ia mengatakan skema yang digodok pemerintah melalui Kementerian PUPR itu akan memudahkan bagi kalangan milenial dan Gen Z untuk memiliki hunian.

“Apalagi bagi Milenial dan Gen-Z, skema ini akan menjadi jawaban untuk punya rumah sendiri sekaligus sebagai investasi masa depan,” ujar Nixon.